Copropriété dégradée : procédures, travaux et recours

Dans les immeubles anciens du centre de Marseille comme dans les grands ensembles des quartiers Nord, le scénario se répète : des charges impayées, des travaux repoussés d’une assemblée à l’autre, un syndic qui ne répond plus, puis une infiltration qui devient une fissure. Arrivé là, le droit prévoit une procédure pour chaque degré de gravité. La connaître permet d’agir au bon moment, et surtout de ne pas signer n’importe quel devis sous la pression de l’urgence.

Qu’est-ce qu’une copropriété dégradée ?

Le droit ne donne pas une définition unique, mais un faisceau de critères. Une copropriété est en difficulté quand son équilibre financier est compromis, quand elle ne parvient plus à entretenir l’immeuble, quand son organisation juridique la rend ingouvernable, ou quand la précarité des occupants l’empêche de fonctionner. Elle devient « dégradée » quand ces difficultés finissent par se voir dans le bâti : parties communes abîmées, réseaux défaillants, risque pour la sécurité des habitants.

Le phénomène n’a rien de marginal. Le ministère du Logement estime à environ 110 000 le nombre de copropriétés fragiles en métropole, soit 18 % du parc. Marseille fait partie des quatorze sites suivis en priorité au niveau national, et la ville porte une date que personne n’a oubliée : le 5 novembre 2018, l’effondrement de deux immeubles rue d’Aubagne a fait huit morts.

Côté bâtiment, la mécanique est toujours la même. Une toiture mal entretenue laisse passer l’eau, les planchers bois des immeubles du XIXe siècle pourrissent en silence, les descentes d’eaux pluviales fuient dans les murs, et le salpêtre remonte au rez-de-chaussée. Chaque année sans travaux rend la facture plus lourde, donc plus difficile à voter, et le cercle se referme.

Repérer les signaux avant la procédure

La plupart des procédures se déclenchent sur des indicateurs précis. Un copropriétaire attentif peut les voir venir bien avant le juge.

• Les impayés de charges : à 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes, 15 % au-delà de 200 lots, le syndic doit lancer la procédure d’alerte.
• Les comptes non approuvés depuis deux ans : même conséquence.
• Les prestataires qui suspendent : ascensoriste, entreprise de nettoyage ou fournisseur d’eau qui cessent d’intervenir faute de paiement.
• Les désordres non traités : infiltrations récurrentes, fissures qui s’élargissent, étaiements provisoires qui durent.
• Les assemblées qui ne votent plus : quorum jamais atteint, travaux reportés d’année en année.

Deux documents aident à objectiver la situation. Le registre national d’immatriculation des copropriétés, tenu par l’Agence nationale de l’habitat, recense depuis 2019 chaque copropriété, son nombre de lots et son syndic. Et le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans depuis le 1er janvier 2025, chiffre ce que l’immeuble demandera sur dix ans. S’il n’existe pas, c’est déjà un signal.

Quelle procédure pour quelle situation ?

Les dispositifs s’empilent du plus préventif au plus radical. Les trois premiers passent par le juge ou le préfet et visent à redresser la copropriété ; les derniers relèvent de l’aménagement public et peuvent aboutir à sa disparition.

Le mandataire ad hoc, première marche

C’est la procédure d’alerte, pensée pour intervenir avant que la dette ne devienne impossible à rattraper. Dès que le seuil d’impayés est atteint, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le président du tribunal judiciaire, sans avoir besoin d’une autorisation de l’assemblée. S’il ne le fait pas, des copropriétaires représentant 15 % des voix peuvent agir à sa place.

Le mandataire, en principe un administrateur judiciaire, analyse les comptes, l’état de l’immeuble et le fonctionnement des instances. Le syndic doit lui transmettre les documents dans les 15 jours. Son rapport, remis sous trois mois, dresse un état des lieux technique et financier, puis un calendrier de mesures chiffrées. L’assemblée générale doit ensuite se prononcer dans les six mois, ou dans les trois mois si des mesures urgentes sont recommandées.

Pour les travaux, ce rapport change la donne : il hiérarchise les urgences et fournit une estimation sommaire des dépenses. C’est sur cette base, et pas sur un devis arrivé par hasard, que les entreprises doivent être consultées.

L’administrateur provisoire prend les commandes

Quand la situation est plus grave, le juge désigne un administrateur provisoire pour douze mois au minimum. Le syndic perd alors son mandat, sans indemnité. L’administrateur récupère tous ses pouvoirs et, selon l’ordonnance, tout ou partie de ceux de l’assemblée générale, sauf les ventes, les acquisitions et la modification du règlement de copropriété.

Concrètement, il gère les comptes, poursuit les impayés, renégocie avec les créanciers et fait exécuter les travaux nécessaires à la conservation et à la sécurité de l’immeuble. Il recueille l’avis du conseil syndical avant ses décisions, sauf urgence, et rend compte au juge au moins une fois par an, avec un rapport intermédiaire à six mois si aucun mandataire n’est intervenu l’année précédente. Sa désignation suspend en outre pendant douze mois l’exigibilité des dettes antérieures du syndicat, hors créances publiques et sociales, ce qui laisse de l’air pour financer l’urgence.

Pour le copropriétaire, les appels de fonds continuent : c’est l’administrateur qui les émet, avec une copie de chaque décision. Ne pas payer aggrave la situation de tous, et la dette vous suivra en cas de vente.

Quand l’État et la ville prennent le relais

Au-delà de la gestion, les pouvoirs publics disposent de dispositifs lourds. Le plan de sauvegarde est piloté par le préfet : une commission établit un diagnostic et fixe, sur cinq ans, les mesures de redressement financier, les travaux de conservation, la simplification juridique et l’accompagnement social. Le syndic doit inscrire ces mesures à l’ordre du jour d’une assemblée dans les six mois. Si l’assemblée les rejette alors que l’immeuble est menacé, le maire ou la métropole peuvent demander au juge un administrateur provisoire ou la déclaration de l’état de carence.

L’état de carence est l’issue la plus radicale : le juge constate que le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble, ce qui ouvre la voie à l’expropriation, à la liquidation des dettes puis à la dissolution du syndicat. La loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé a accéléré ces procédures et créé le syndic d’intérêt collectif, un statut réservé aux professionnels qui interviennent dans les copropriétés en difficulté.

À l’échelle d’un quartier, l’opération de requalification des copropriétés dégradées, dite Orcod, combine plans de sauvegarde, rachats de lots, relogement et projet urbain. Déclarée d’intérêt national par décret, elle est confiée à un établissement public foncier. Marseille en compte désormais plusieurs.

Les décrets n° 2025-1311 à 2025-1314 du 24 décembre 2025 ont déclaré d’intérêt national les opérations des sites de Consolat, de la Maurelette, du Mail et des Rosiers-Super Belvédère. Leur mise en œuvre revient à l’établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur. Si votre lot se situe dans l’un de ces périmètres, attendez-vous à des acquisitions publiques et à un calendrier de travaux décidé à l’échelle du site, pas de votre seul bâtiment.

Faire réaliser les travaux dans un immeuble en difficulté

C’est là que les erreurs coûtent le plus cher. Dans une copropriété sous procédure, la question n’est pas seulement « quel artisan ? » mais « qui a le droit de le mandater ? ».

Sur le terrain, trois pièges reviennent. Le premier, c’est le démarcheur qui sonne chez des copropriétaires inquiets en proposant de « sécuriser » une façade ou une cage d’escalier : aucun artisan sérieux ne traite une partie commune sans mandat du syndic ou de l’administrateur. Le deuxième, c’est le devis global sans détail, qui ne mentionne ni la dépose, ni l’étaiement, ni l’évacuation des gravats : relisez les mentions obligatoires d’un devis de travaux avant tout vote. Le troisième, c’est l’acompte trop élevé versé à une entreprise qui disparaît ; les recours quand l’acompte est encaissé sans travaux existent, mais ils sont longs.

Sur un immeuble ancien dégradé, les travaux touchent souvent la structure : planchers, murs porteurs, charpente. Ils demandent un diagnostic préalable, souvent un architecte ou un bureau d’études, et des entreprises dont l’assurance décennale couvre bien l’activité. Demandez l’attestation, pas le logo sur la camionnette, et vérifiez l’entreprise avec les cinq contrôles habituels. Les travaux d’économie d’énergie financés par des aides publiques exigent en plus une entreprise qualifiée RGE.

Pour départager les entreprises, faites chiffrer à toutes le même descriptif, rédigé par l’architecte ou le bureau d’études : sans base commune, le devis le moins cher est souvent celui qui a oublié un poste. L’assemblée générale fixe le montant des marchés à partir duquel la mise en concurrence devient obligatoire, ainsi que celui à partir duquel le conseil syndical doit être consulté (loi du 10 juillet 1965, article 21). Vérifiez ces seuils dans les procès-verbaux avant de voter un devis unique.

Si l’entreprise ne peut pas produire son attestation, ou si l’assureur n’est pas celui annoncé, n’allez pas plus loin : notre page sur le défaut d’assurance décennale explique ce que l’on risque et comment réagir.

Reste le cas où personne n’a agi. Quand les travaux prescrits par un arrêté de mise en sécurité ne sont pas exécutés dans le délai fixé, la collectivité les fait réaliser d’office par ses propres entreprises, puis en recouvre le coût, frais compris, auprès des propriétaires. C’est presque toujours plus cher que des travaux votés à temps, et les copropriétaires n’ont plus aucune prise ni sur le choix de l’entreprise, ni sur le calendrier, ni sur la nature des réparations.

Après réception, les garanties jouent comme ailleurs : parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale. Notre page sur les garanties après travaux détaille les délais, et celle sur les malfaçons et les abandons de chantier les recours si l’entreprise faillit.

Ce que la procédure change pour vous

Vous restez propriétaire de votre lot tant qu’aucune expropriation n’est prononcée. Vous pouvez le vendre, mais l’acheteur sera informé de la procédure par les documents de vente, et le prix s’en ressentira. Dans le périmètre d’une Orcod, l’opérateur public peut se porter acquéreur.

Si l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité, les loyers de vos locataires sont suspendus jusqu’à la mainlevée de l’arrêté, et l’hébergement des occupants évacués est à la charge du propriétaire. Vos charges, elles, restent dues : les appels de fonds votés ou émis par l’administrateur s’imposent à tous.

Locataire dans un immeuble sous procédure, vos obligations ne changent pas tant qu’aucun arrêté n’est pris : votre bailleur reste votre interlocuteur, et c’est à lui de répercuter les décisions du syndic ou de l’administrateur. En cas d’arrêté, conservez la notification : elle fixe la date à partir de laquelle le loyer cesse d’être dû.

Enfin, les ménages modestes peuvent obtenir des aides individuelles de l’Anah pour payer leur quote-part des travaux dans une copropriété sous plan de sauvegarde ou en Orcod. L’agence départementale d’information sur le logement des Bouches-du-Rhône renseigne gratuitement sur ces aides et sur les procédures.

Si votre immeuble montre plusieurs des signaux décrits plus haut, demandez au syndic le taux d’impayés à la dernière clôture et le projet de plan pluriannuel de travaux, par lettre recommandée. Sans réponse, rassemblez les copropriétaires qui représentent 15 % des voix : c’est le seuil qui vous permet de saisir vous-même le juge. Et d’ici là, ne signez aucun devis pour les parties communes qui ne passe pas par le syndic.