Assurance dommage ouvrage obligatoire : qui, quand, risques

Oui, l’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire dès que des travaux relèvent de la garantie décennale, c’est-à-dire qu’ils touchent à la solidité du bâtiment ou à son usage normal. Le texte vise le propriétaire qui fait construire, étendre ou rénover, que ce soit un particulier ou un professionnel.

La réalité est plus nuancée que le mot « obligatoire » ne le laisse croire. La loi impose la souscription, mais la sanction pénale ne s’applique pas à tout le monde, et beaucoup de rénovations de particuliers se font sans DO. Voici qui est concerné, pour quels chantiers, avec quels délais et quelles conséquences à Marseille comme ailleurs.

Qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage ?

La loi désigne celui qui commande l’ouvrage, pas l’artisan. L’obligation, issue de la loi Spinetta de 1978 et reprise à l’article L242-1 du Code des assurances, pèse sur la personne qui, en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction.

Concrètement, la DO doit être souscrite par un propriétaire, un mandataire du propriétaire, un syndic de copropriété, un vendeur ou un promoteur immobilier. Le particulier qui fait rénover son appartement du centre ancien avec reprise de structure est dans le même cas que la copropriété qui ravale sa façade pour assurer l’étanchéité de l’immeuble.

L’entreprise, elle, souscrit une assurance différente, la décennale, qui couvre sa propre responsabilité. Les deux contrats ne se remplacent pas, et le détail de leur articulation est repris plus bas ainsi que dans le tour d’horizon des garanties après travaux.

Quels travaux entraînent l’obligation ?

Le critère n’est pas le prix du chantier mais sa nature. Sont visés les travaux de construction, d’extension ou de rénovation importante, par exemple une modification de la structure d’un immeuble, des travaux extérieurs de gros œuvre, des fondations, un terrassement ou un ravalement destiné à assurer l’étanchéité.

À l’inverse, les travaux de décoration ou d’aménagement intérieur qui ne touchent pas à la structure ne déclenchent pas l’obligation. La difficulté vient des chantiers qui commencent comme une « simple rénovation » et finissent par une reprise de mur porteur ou de charpente.

Une précision compte en rénovation : l’article L243-1-1 du Code des assurances écarte les obligations d’assurance pour les ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, sauf ceux qui, totalement incorporés à l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles. L’obligation vise donc les travaux neufs, et les parties anciennes ne sont en principe pas couvertes par la DO. L’assurance facultative « dommages aux existants » existe pour ce risque. La qualification d’un chantier précis relève d’un professionnel du droit ou de l’assurance.

À Marseille, une bonne part des chantiers de particuliers porte sur du bâti ancien, où la frontière entre rafraîchissement et reprise de structure se franchit vite. Un devis qui mentionne la dépose d’un linteau, la reprise d’un plancher ou une nouvelle charpente appelle la question de la DO avant la signature. Une réfection complète de toiture en tuiles relève de ce raisonnement lorsqu’elle touche au clos et couvert.

Souscrire avant le premier coup de pelle

La date compte autant que le principe. L’assurance se souscrit avant l’ouverture du chantier, pas une fois les travaux commencés ni à la réception. Un contrat signé après coup ne respecte pas l’obligation, qui vise l’ouverture du chantier.

Dans la pratique, la demande se prépare en amont du devis accepté. Avant l’ouverture du chantier, il faut obtenir de chaque professionnel son attestation de garantie décennale et les coordonnées de son assureur, deux documents que l’assureur DO demande et qui servent en cas de sinistre ou de litige.

La période de couverture commence à la fin de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux. Pendant cette première année, c’est l’entrepreneur qui doit réparer les défauts signalés. Le procès-verbal de réception fixe donc le point de départ de tout le dispositif, comme l’explique le guide du PV de réception de chantier.

La DO peut payer plus tôt dans deux situations. Avant la réception, lorsque vous mettez en demeure l’entrepreneur de terminer ou de réparer, puis résiliez le contrat faute d’exécution. Pendant l’année de parfait achèvement, lorsque vous avez signalé les désordres et envoyé une mise en demeure restée sans effet. La rédaction de ce courrier est détaillée dans la fiche sur la mise en demeure d’un artisan.

Sanctions : ce que risque réellement un particulier

Ne pas souscrire une assurance obligatoire constitue un délit, puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende au plus, ou de l’une de ces deux peines. Cette règle vise d’abord les professionnels, promoteurs et vendeurs.

Elle ne s’applique ni au particulier qui construit un logement pour l’occuper lui-même ou pour un membre de sa famille, ni aux personnes morales de droit public. C’est pourquoi tant de maîtres d’ouvrage particuliers passent sans DO sans jamais être inquiétés par la loi.

L’absence de sanction pénale ne veut pas dire absence de conséquence. Le coût réel se paie plus tard, au moment d’un sinistre ou d’une vente, comme on le voit plus loin. Le cas de l’autoconstruction illustre ce décalage : l’obligation existe sur le papier, sans sanction pénale, et celui qui construit seul assume directement tous les risques.

Ce que la DO couvre et ce qu’elle exclut

La dommages-ouvrage paie la totalité des travaux de réparation des dommages qui relèvent de la garantie décennale. Elle finance les réparations sans rechercher les responsabilités, puis l’assureur se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs. Le maître d’ouvrage n’a pas à attendre la fin d’un procès pour réparer.

Les dommages couverts compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : fissures importantes, effondrement de toiture. S’y ajoutent les dommages touchant des éléments d’équipement indissociables des ouvrages de fondation, d’ossature, de clos et de couvert, comme une canalisation encastrée, un plancher, un plafond, le chauffage central, une huisserie ou une installation électrique encastrée.

• Le dommage intentionnel ou le dol du souscripteur ou de l’assuré n’est pas garanti.
• L’usure normale, l’absence d’entretien et l’usage anormal sont exclus.
• La cause étrangère est exclue : force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître d’ouvrage.

La différence avec les autres garanties se lit dans la durée et dans l’objet. Un défaut d’étanchéité d’une terrasse relève par exemple de la logique décennale, alors qu’un volet qui coince reste du ressort de la garantie de bon fonctionnement de l’entreprise.

Combien coûte la DO et comment trouver un assureur ?

Service-public ne donne aucun tarif. La presse spécialisée, comme L’Argus de l’assurance, cite le plus souvent une prime comprise entre 1 et 5 % du coût total des travaux, avec des écarts selon l’assureur, la nature du chantier et son montant. C’est un ordre de grandeur, pas un tarif : seul un devis d’assureur fait foi.

La souscription est possible auprès de l’assureur de votre choix. Le dossier de souscription est complexe et il peut être difficile de trouver un assureur qui accepte d’assurer la construction.

Si aucun assureur n’accepte de garantir la construction, le maître d’ouvrage peut saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui fixe alors la tarification de l’assurance DO auprès de l’assureur choisi. C’est le recours prévu quand le marché ferme la porte, pas une première démarche.

Déclarer un sinistre dans les délais

Dès que vous avez connaissance du sinistre, vous devez respecter le délai de déclaration fixé dans votre contrat, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés. La déclaration part à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception, par envoi électronique recommandé ou contre récépissé.

Vous disposez en tout de deux ans à compter de la survenance ou de la connaissance du dommage. Passé ce délai, vous ne pouvez plus exercer votre droit à indemnisation. Après une vente, c’est l’acquéreur, bénéficiaire de la DO, qui doit saisir l’assureur.

L’assureur est ensuite tenu par un calendrier serré, qui se compte en jours calendaires à partir de la réception de la déclaration :

• 10 jours pour réclamer les renseignements manquants.
• 60 jours, à compter de la déclaration complète, pour faire expertiser, communiquer le rapport et notifier la prise en charge.
• 90 jours au maximum pour présenter une offre d’indemnisation, sans aucune franchise à votre charge.
• 15 jours pour verser l’indemnité une fois l’offre acceptée.

Pour les dommages estimés à moins de 1 800 €, l’expert n’est pas obligatoire, l’assureur répond sous 15 jours et l’offre doit suivre dans le même délai. Quand l’assureur dépasse ses délais, vous pouvez engager les travaux nécessaires après l’en avoir informé par lettre recommandée ; l’indemnité est alors majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Si l’offre vous paraît insuffisante et que les réparations ne peuvent pas attendre, vous pouvez demander une avance. Elle est au moins égale aux trois quarts de l’indemnité proposée, versée en une fois sous 15 jours à compter de votre courrier. Les sommes reçues servent uniquement à la remise en état effective du bien.

Revendre dans les dix ans

L’assurance dommages-ouvrage suit le bien. Lorsqu’une vente a lieu pendant les dix ans qui suivent la réception de travaux de construction, la DO est transmise au nouveau propriétaire. L’acte de vente mentionne alors son existence et l’attestation d’assurance y est annexée.

L’envers se constate à la revente d’un bien rénové sans DO : l’absence d’attestation se voit dans l’acte, et l’acquéreur peut en tenir compte dans le prix ou y renoncer, faute d’interlocuteur pour préfinancer un éventuel désordre. C’est là que se paie l’économie réalisée sur la prime.

Si vous envisagez de vendre avant la fin de la période décennale, la prime se compare donc à une éventuelle décote, pas seulement au coût du chantier. Conservez dans tous les cas les plans, factures, attestations et le procès-verbal de réception, qui servent à prouver ce qui a été réalisé et quand.

Acheter un logement rénové depuis moins de dix ans

L’obligation ne concerne pas seulement celui qui fait les travaux. L’acquéreur d’un bien construit ou rénové lourdement depuis moins de dix ans est le bénéficiaire de la DO, et c’est lui qui doit saisir l’assureur si un désordre apparaît après la vente.

Avant de signer, il convient donc de demander l’attestation d’assurance, de vérifier qu’elle est annexée à l’acte et de relever la date de réception des travaux, qui indique combien d’années de couverture restent à courir. Un bien rénové à grands frais mais sans attestation est un signal à traiter dans la négociation.

Se passer de la DO : les parades quand elle n’est pas requise

Lorsque les travaux ne justifient pas juridiquement une DO, ou lorsque le maître d’ouvrage choisit d’en faire l’économie, quelques réflexes réduisent le risque sans le supprimer. Ils ne remplacent pas la DO quand elle est légalement requise.

• Vérifier que les attestations décennales sont à jour et que les activités déclarées couvrent bien les travaux commandés.
• Rédiger un contrat détaillé : descriptif des travaux, prix, délais, pénalités, modalités de réception.
• Se faire accompagner techniquement par un maître d’œuvre ou un bureau d’études lorsque le chantier touche à la structure.
• Conserver plans, factures de matériaux, photos et comptes rendus de chantier, utiles en cas de contentieux ou de revente.

Un avocat en droit de la construction intervient utilement avant le projet pour qualifier les travaux, pendant le chantier en cas de désaccord, et après un désordre pour organiser les mises en demeure et respecter les délais. Pour un acompte déjà versé sur un chantier qui dérape, la fiche sur l’acompte pour travaux précise les montants usuels et les recours.

Articuler la DO et la décennale de l’artisan

La décennale couvre la responsabilité de l’entreprise ; la dommages-ouvrage protège le maître d’ouvrage en lui évitant d’avancer les frais et d’attendre qu’un juge tranche. L’une sans l’autre laisse un trou, dans un sens ou dans l’autre.

Sans DO, il faut financer soi-même les expertises, les travaux d’urgence, puis obtenir en justice la responsabilité des intervenants, avec des procédures qui peuvent durer plusieurs années et un aléa sur la solvabilité des entreprises. Face à une entreprise non assurée, le recours est plus délicat, situation traitée dans la fiche sur le défaut d’assurance décennale.

Le contrôle de l’attestation se fait avant la signature : nom de l’entreprise, période de validité, activités déclarées. Une peinture n’est pas couverte comme une charpente, ce que rappelle l’exemple de l’assurance du peintre en bâtiment.

Les vérifications avant de signer le devis

Une bonne manière d’éviter les mauvaises surprises consiste à poser les mêmes questions à chaque projet. Elles se règlent avant l’acompte, pas après le premier désordre.

1. Qualifier les travaux : touchent-ils à un mur porteur, aux fondations, à la charpente, à la couverture ou à l’étanchéité de façade ?
2. Décider de la DO avant le devis accepté et demander une proposition d’assureur pendant la consultation des entreprises.
3. Réclamer l’attestation décennale de chaque intervenant, ainsi que les coordonnées de son assureur, comme le détaille la méthode des cinq contrôles d’un artisan à Marseille.
4. Vérifier que le devis décrit les travaux avec précision, selon la liste des mentions obligatoires d’un devis.
5. Prévoir la réception avec procès-verbal et ses réserves, point de départ des garanties.
6. Archiver tous les documents du chantier pendant dix ans.

Si un désordre apparaît malgré tout, les recours en cas de malfaçon ou d’abandon de chantier décrivent les étapes qui précèdent ou accompagnent la déclaration à l’assureur. Pour un immeuble en copropriété, le syndic est le souscripteur : la copropriété dégradée et ses procédures montre comment s’organisent les décisions de travaux lourds.

Avant d’engager un chantier qui touche à la structure, demandez une proposition de DO en même temps que les devis des entreprises et comparez le montant de la prime à celui du risque que vous prenez en vous en passant. Notez dès maintenant la date de réception et gardez l’attestation décennale de chaque artisan avec le dossier : ces deux éléments décideront de la rapidité d’une indemnisation si un désordre se déclare.